Jak często robić przegląd hydroizolacji budynku?

Hydroizolacje chronią budynek przed wodą i wilgocią. Problem w tym, że często ich nie widać. Izolacje wodochronne znajdują się pod ziemią, pod posadzką, pod dociepleniem lub płytkami ceramicznymi, albo pod nawierzchnią tarasu wentylowanego. Dlatego nie warto oceniać jej stanu po wyglądzie ścian, sufitu czy elewacji. Mała plama, mokry kąt przy suficie albo zaciek przy drzwiach balkonowych mogą oznaczać, że woda od pewnego czasu wnika już w strukturę budynku.

W związku z tym, że izolacje przeciwwodne najczęściej są zakryte, nie mamy możliwości dokonywać ich przeglądu ani zbadać ich stanu technicznego po latach. Dlatego tak ważne wykonanie ich od razu dobrze, z należytą starannością i z najlepszych materiałów dostępnych na rynku.

Wyjątek stanowią hydroizolacje dachowe, do których mamy dostęp niemal nieograniczony przez cały okres użytkowania budynku. Czemu niemal nieograniczony? W nowoczesnym budownictwie coraz częściej wykonywane są warstwy wykończeniowe dachu, co oznacza że na papie lub membranie EPDM, czy TPO/FPO układane są warstwy dachu zielonego z roślinnością ekstensywną lub balast żwirowy. W takich realiach trudno o inspekcję hydroizolacji w każdym momencie. Weryfikacja szczelności takich dachów rodzi spore koszty związane z odkrywkami w celu zapewnienia możliwości dojścia do hydroizolacji. Na dachach płaskich coraz częściej znajduje się "magazyn" urządzeń, które jeszcze kilka lat temu zlokalizowano na działce przy budynku, lub na elewacji. Klimatyzatory coraz częściej zajmują dachy przez to elewacje budynku mogą być bardziej estetyczne, wykonane ze szkła lub być po prostu wolne od niepotrzebnego sprzętu. 

Hydroizolacje dachowe znajdują się więc pod urządzeniami, co również powoduje trudności, a dostęp w celu weryfikacji pokrycia jest przez to ograniczony. W ostatnich latach dachy płaskie zostały skolonizowane przez panele fotowoltaiczne, które skutecznie zasłaniają pokrycie utrudniając dostęp oraz niestety są częstym powodem powstawania uszkodzeń pokryć dachowych, szczególnie wtedy, kiedy mocowanie paneli odbywa się przez balastowanie podkonstrukcji bez wykonania odpowiedniej separacji, czyli osłony pokrycia dachu. W dalszej części artykułu dowiesz się zatem, które hydroizolację należy regularnie przeglądać, a do których nie będziesz miał dostępu.

Hydroizolacje, do których masz dostęp i powinieneś regularnie przeglądać i serwisować to:

• Pokrycia dachu płaskiego wykonane z pap i membran dachowych, gdzie pokrycie jest warstwa ostateczną,
• Hydroizolacje balkonów i tarasów wentylowanych z płytką ceramiczną na wspornikach regulowanych, np. Renopad,
• Płytki ceramiczne układane na balkonach tradycyjnymi metodami czyli naklejone na kleju mineralnym. Stan płytek, fug i wypełnień dylatacji pokazuje czy hydroizolacja podpłytkowa działa poprawnie,
• Żywice na balkonach i tarasach, które są jednocześnie hydroizolacją, jak i warstwą wykończeniową,
• Wypełnienia dylatacji na elewacjach, stan masy poliuretanowej w tym miejscu pokazuje, czy dylatacja jest szczelna.

Hydroizolacje, do których nie ma dostępu bez wykonywania kosztownych prac przygotowawczych i które należy wykonać od razu ze 100% pewnością to:

• Hydroizolacja fundamentów szczególnie budynków podpiwniczonych, koszty renowacji są zdecydowanie największe, kiedy nie zrobisz od razu prawidłowo całości systemu,
• Hydroizolacja części cokołowej nad gruntem, ta izolacja jest przykryta elewacją schodami wejściowymi z betonu i zdecydowanie nie ma do niej dostępu po wykonaniu dalszych etapów,
• Pokrycia dachów płaskich, na których wykonane będą warstwy dachu zielonego,
• Hydroizolacje tarasów i balkonów z deską tarasową przykręcaną do legarów,
• Izolacje podpłytkowe w łazienkach i innych tzw. pomieszczeniach mokrych,
• Hydroizolacja basenu od strony zewnętrznej stawia takie same wymagania jak hydroizolacja budynku podpiwniczonego. Jeśli nie zostanie wykonana prawidłowo już na etapie budowy, woda gruntowa z czasem przeniknie pod folię PVC, co doprowadzi do problemów z jej trwałością i szczelnością.

Jak uszkodzenia hydroizolacji wpływają na stan techniczny budynku?

Nieszczelna hydroizolacja to nie tylko plama na ścianie. Woda może wejść w ocieplenie, warstwy dachu, tarasu, balkon albo ścianę fundamentową i długo pozostać niewidoczna.

Przeczytaj również: Z czego i jak zrobić hydroizolację fundamentów?

Zawilgocona termoizolacja gorzej chroni budynek przed utratą ciepła. Na dachu płaskim woda może rozchodzić się pod papą lub membraną, dlatego zaciek wewnątrz budynku nie zawsze pojawia się dokładnie pod miejscem uszkodzenia.

Długotrwałe zawilgocenie może prowadzić do odspajania tynków, łuszczenia farby, wykwitów solnych, rozwoju pleśni, korozji elementów metalowych i uszkodzenia warstw tarasu lub dachu.

Dlatego przy ocenie stanu budynku trzeba patrzeć nie tylko na samą plamę, ale też na możliwe drogi wody. Ważne jest ustalenie miejsca wnikania wody, a często nie jest to łatwy proces bez dysponowania specjalistycznym sprzętem. Badanie szczelności dachu, np. metodą elektrooporową wykrywa nieszczelności, trudno zauważalne ludzkim okiem, ale takiego badania już nie jesteśmy w stanie zrobić w piwnicy.

Jak często robić przegląd hydroizolacji dachów płaskich?

W większości budynków, których dachy płaskie nie są odśnieżane zimą, dobrym minimum jest kontrola raz w roku. Najlepiej zrobić przegląd jesienią, po zakończeniu okresu wysokich temperatur tak żeby zdążyć przed okresem deszczowej pogody i mrozem.

Dach płaski warto sprawdzać częściej, zwłaszcza jeśli są na nim urządzenia, instalacje, fotowoltaika, klimatyzatory, centrale wentylacyjne, bo wtedy dach jest regularnie używany przez ekipy serwisowe. W takich przypadkach sensowna jest kontrola dwa razy w roku: po zimie i przed kolejnym sezonem zimowym.

Dachy płaskie, które wymagają odśnieżania należy przeglądać dwa razy w roku, jesienią przed odśnieżaniem w celu sprawdzenia szczelności i stanu pokrycia oraz wiosną żeby sprawdzić czy nie doszło do uszkodzeń mechanicznych podczas odśnieżania.

Taki przegląd pozwala wychwycić skutki potencjalnie negatywnego oddziaływania:

• zalegającego śniegu i lodu,
• wysokiej temperatury latem,
• sił ssących wiatru,
• ekip serwisowych i odśnieżających dach zimą,
• chodzenia po papie lub membranie w upalne dni.

Dach płaski powinien być sprawdzony także przed każdą ingerencję w jego powierzchnię. Dotyczy to montażu fotowoltaiki oraz dachu zielonego czy balastu żwirowego oraz po każdej ingerencji po montażu, klimatyzacji, central wentylacyjnych, anten, przewodów i konstrukcji wsporczych.

Nawet niewielkie przecięcie papy lub membrany, źle uszczelnione wykonane w autorski sposób przejście instalacyjne albo uszkodzona obróbka dylatacji mogą po czasie doprowadzić do przecieku.

Starsze budynki, dachy po wcześniejszych naprawach, tarasy nad ogrzewanymi pomieszczeniami i dachy z dużą liczbą wpustów, świetlików oraz urządzeń technicznych warto kontrolować częściej niż standardowo.

Kiedy należy zbadać hydroizolacje znajdujące się w niedostępnych miejscach?

Zawsze wtedy, kiedy obserwujemy negatywne skutki w postaci zawilgoceń lub przecieków. Odpowiednia diagnoza wykonana przez specjalistę pozwoli określić źródło przecieku i obrać odpowiedni plan działań w celu naprawy

Kiedy wykonać przegląd hydroizolacji poza harmonogramem?

Dodatkowa kontrola jest potrzebna zawsze wtedy, gdy pojawiają się objawy zawilgocenia. Nie warto czekać do kolejnego planowanego terminu, jeśli na ścianie, suficie, dachu, balkonie lub tarasie pojawiły się nowe zmiany. Im szybciej zostanie ustalona przyczyna, tym większa szansa, że naprawa obejmie mniejszy obszar, więc będzie potencjalnie tańsza.

Widoczne sygnały alarmowe – zawilgocenia, wykwity, odspojenia

Do najczęstszych sygnałów ostrzegawczych należą:

• mokre plamy na ścianach lub sufitach,
• zacieki pojawiające się po deszczu w okolicach okien,
• biały nalot na murze, czyli wykwit soli budowlanych,
• łuszczenie farby,
• odspajanie tynku,
• pęcherze na papie,
• pęknięcia powłoki hydroizolacyjnej,
• korozja obróbek blacharskich,
• miejscowe zapadnięcia powierzchni dachu w wyniku zastosowania miękkiego typu docieplenia np. wełny miękką stroną do góry,
• woda stojąca na dachu przez dłuższy czas w wyniku niedrożności wpustu i braku odwodnienia awaryjnego,
• zawilgocenie przy progach drzwi balkonowych,
• przecieki w pobliżu wpustów, kominów i przejść instalacyjnych.

Nie każdy taki objaw musi oznaczać uszkodzoną hydroizolację. Przyczyną może być też nieszczelna instalacja wodna, skraplanie pary wodnej albo błąd w ociepleniu.

Dlatego ważne jest nie tylko stwierdzenie, że jest wilgoć, ale ustalenie, skąd się bierze.

Po intensywnych opadach lub długiej zimie

Po silnych opadach, a najlepiej w ich trakcie, warto sprawdzić, czy woda odpływa prawidłowo. Szczególnej uwagi wymagają wpusty, rynny, kosze zlewowe, przelewy awaryjne i miejsca, w których liście lub inne zanieczyszczenia mogą blokować odpływ.

Po długiej zimie warto obejrzeć papę, membranę, obróbki, spoiny i warstwy dociskowe. Problemem jest nie tylko ciężar śniegu. 

Przed remontem lub rozbudową budynku

Przegląd hydroizolacji przed remontem warstw wykończeniowych tarasu pozwala uniknąć zakrycia istniejącego problemu. Nowa elewacja przykryje ściany bez względu na to czy są suche czy wilgotne, warto więc sprawdzić wszystko przed pracami.

Przed rozbudową trzeba sprawdzić, jak połączyć istniejące hydroizolacje z nowymi ścianami tak, aby cały układ nadal pozostał szczelny.

Brak ciągłości na styku starej i nowej części budynku jest częstą przyczyną późniejszych przecieków.

Co obejmuje profesjonalny przegląd hydroizolacji budynku?

Zakres kontroli zależy od rodzaju budynku i zgłoszonych objawów.

Sprawdzenie hydroizolacji może obejmować:

• analizę dokumentacji, jeśli jest dostępna,
• rozmowę o historii przecieków i napraw,
• oględziny dostępnych powierzchni,
• ocenę spadków i odpływu wody,
• sprawdzenie połączeń, dylatacji i przejść instalacyjnych,
• pomiary wilgotności,
• próbę szczelności,
• wykonanie odkrywki, czyli odsłonięcie fragmentu warstw,
• wskazanie zakresu napraw.

Po takim przeglądzie właściciel powinien wiedzieć, co jest uszkodzone, gdzie szukać źródła wody i jakie prace wykonać w pierwszej kolejności.

Konsekwencje zaniedbania przeglądów izolacji budynku

Brak regularnej kontroli sprawia, że mała nieszczelność może przez długi czas pozostać niezauważona. W tym czasie woda wnika głębiej i obejmuje coraz większy obszar.

Skutkiem mogą być:

• zawilgocone ocieplenie,
• korozja elementów metalowych,
• odpadające tynki,
• rozwój pleśni,
• wyłączenie części budynku z użytkowania,
• konieczność rozebrania nawierzchni tarasu.

Na dachu płaskim samo załatanie widocznego miejsca nie zawsze wystarczy. Jeżeli pod papą lub membraną znajduje się już mokra termoizolacja, trzeba ocenić, czy można ją osuszyć.

Może Cię również zainteresować: Dlaczego warto izolować dom przed wilgocią?

Regularna kontrola pozwala lepiej zaplanować naprawy, ustalić kolejność prac i wykonać je wtedy, gdy warunki pogodowe są odpowiednie dla danej technologii.

Podsumowanie

Przegląd hydroizolacji budynku warto wykonywać co najmniej raz w roku. Dach płaski, taras nad ogrzewanym pomieszczeniem, balkon z wcześniejszym przeciekiem albo starszy budynek mogą wymagać kontroli częściej.

Dodatkowy przegląd warto wykonać po silnych opadach, długiej zimie, pracach na dachu oraz przed remontem lub rozbudową budynku.

Obowiązkowy przegląd stanu technicznego budynku i ocena hydroizolacji nie są tym samym. Kontrola okresowa może wskazać objawy, ale ustalenie źródła przecieku często wymaga osobnego sprawdzenia: pomiarów wilgotności, próby szczelności albo odkrywki.

Dobrze wykonany przegląd powinien dać odpowiedź na trzy pytania: gdzie jest nieszczelność, jakie są skutki zawilgocenia, również tego którego nie widać i co trzeba zrobić, żeby przywrócić szczelność zabezpieczenia przed wodą.